土地の評価について
土地については個別性が非常に強く一つとして同じものは存在しません。
故に評価に当たっては使える補正事項をどれだけ適用出来るかの判断が重要となります。
弊所にて土地評価を行う際に検証している補正項目の一例をご紹介します。
| チェック項目 | 補正内容 |
|---|---|
| 間口狭小となっていないか？ | 間口狭小補正を適用。 |
| 奥行長大ではないか？ | 奥行長大補正を適用。 |
| 不整形地補正が使えないか？ | 不整形地補正を適用。 |
| 道路に面していない無道路地なのか？ | 無道路地としての補正を適用。 |
| がけ地が含まれているのか？ | がけ地補正を適用。 |
| いわゆる広大地に該当するのか？ | 広大地評価の適用の可否について検討。 |
| セットバックが必要な道路に接しているか？ | 道路中心線より2ｍの範囲につき評価減。 |
| 都市計画道路予定地となっていないか？ | 容積率に応じ1％〜50％の評価減。 |
| 容積率の異なる2以上の地域に所在していないか？ | 一定の評価減あり。 |
| 著しく利用価値が低下している土地ではないか？ | 一定の評価減あり。 |
| 謄本地積と測量地積は一致しているのか？ | 縄伸び又は縄縮みしていないか。 |
| 借地権が発生しているのか？ | 本当に借地権が発生しているのか要注意。 |
| 賃借権が発生しているのか？ | 一定の評価減あり。 |
| 貸家立付地の用件を満たしているのか？ | 賃貸割合等にもチェックが必要。 |
| 同族法人との賃借状況はどうなっているのか？ | 無償返還の届け出は提出されているのか。 |
| 農地である場合造成費は加味したか？ | 一定の評価減あり。要現地調査。 |
| 農地である場合小作人がいるのか？ | 耕作権が発生していれば評価減あり。 |
| 小規模宅地等の特例適用地であるのか？ | 平成22年に改正。該当すれば評価減あり。 |
| 特殊な土地につき鑑定評価を使った方が良いのか？ | 不動産鑑定士に評価を依頼する場合もあり。 |
不動産鑑定士による評価
当オフィスでは相続財産に土地がある際には、不動産鑑定士による鑑定評価の要否を検討しています。
すなわち、下記のような形状の土地については、財産評価基本通達による補正率では、土地等を適正に評価することが困難であるため、実体より割高な評価がなされるケースがあるためです。
当オフィスでは、不動産鑑定士による鑑定評価額による節税効果（鑑定評価による節税額－鑑定費用）が見込めれば、不動産鑑定評価を積極的に採用し、お客様の相続税節税に貢献いたします。
・広大地
・前面道路の幅員が2ｍ未満の土地
・間口の狭い土地
・傾斜地、崖地、高低差がある土地
・市街地農地、市街地山林、市街地原野
・不整形な土地（特に袋地
・市街化調整区域に所在する宅地、雑種地
・道路より低い土地又は高い土地
・建築基準法の道路に接面していない土地
・土地区画整理事業地内の土地
・高圧線下地、都市計画道路予定地を含む土地
・収益価格が重視される物件
借家人付の店舗、事務所、戸建住宅、マンション
借地権、底地
商業ビル、店舗事務所ビル、スーパー、ロードサイド店舗
区分所有建物、ワンルームマンション
現地調査について
当オフィスで相続税申告を行う場合で、相続財産に土地がある際には、ほとんどのケースで現地調査を実施しております。相続税のマイナス要因として税務署を説得するために、土地の特殊要因を見つける必要がありますが、現地調査を実施して初めて特殊要因が見つかるケースは往々にしてあります。 通常は税理士は面倒で時間がかかる故、土地の現地調査を行わない場合が多いですが、当オフィスでは現地調査は土地の評価額を少しでもさげるためには、最も重要な作業であると考えております。
不整形地について
不整形地とは、正方形や長方形などの整形地ではない、L字型や三角型などの土地のことです。世の中には不整形地が意外と多いものです。もし相続財産の土地の中に不整形地が含まれている場合は、要注意です。 一言に不整形地と言っても様々なものがあり、現地調査によって土地の評価額を下げるためのあらゆる可能性を検討します。
他にも、無道路地の評価、間口が狭小な宅地等の評価、がけ地等を有する宅地の評価、容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価、セットバックを必要とする宅地の評価、広大地の評価など、土地の評価は様々な方法があり、しっかりと現地調査を実施し、その特性を調べていくことで、評価を下げることができる可能性が非常に高くなります。
